Volejte kdykoliv 257 22 33 22

Prodej bytu s nájemníkem

Nemovitosti a věcná břemena

Chcete prodat byt, který pronajímáte? Přečtěte si, jak takovou situaci řešit a na co si dát pozor. Také se dozvíte, jak je to s věcným břemenem služebnosti nebo předkupním právem nájemníků.


Nájemníka o svém záměru informujte

Přestože to není vaše povinnost, své rozhodnutí nájemníkům včas sdělte a domluvte s nimi postup. Určitě je lepší, když se o prodeji dozví dřív, než přivedete prvního zájemce na prohlídku.

Také se může stát, že budou chtít byt odkoupit. Pokud se domluvíte na ceně, ušetříte si starosti s hledáním kupce.

Prověřený nájemník může být konkurenční výhodou

Někteří zájemci nekupují byt pro vlastní bydlení, ale jako investiční nemovitost. Plánují ho pronajímat, aby si zajistili stálý příjem. Z něj mohou například platit hypotéku.

Nájemník většinou není překážkou, ale dokonce předností. Zvlášť pokud víte, že se chová k bytu a jeho vybavení zodpovědně a nájemné hradí včas. Nový majitel pak nemusí nikoho shánět a podstupovat riziko, zda bude vše v pořádku. Byt tak jednoduše prodáte i s nájemníkem.

Když potřebujete, aby se nájemník vystěhoval

V případě, že kupec požaduje prázdnou nemovitost, je potřeba nájem ukončit. Rozlišují se dvě situace.

Smlouva na dobu určitou

Jestli máte s nájemníkem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, je nutné respektovat tento termín. Případně se můžete zkusit domluvit, jestli by vám byt neuvolnil dřív. 

Smlouva na dobu neurčitou

U smlouvy na dobu neurčitou je situace složitější. Pro ukončení nájmu musíte mít relevantní důvod. Tyto důvody specifikuje § 2288 občanského zákoníku. Patří mezi ně například neplacení nájemného po dobu aspoň 3 měsíců, závažné poškození bytu nebo domu, plánovaná demolice domu nebo když byt potřebujete k užívání pro sebe či svého příbuzného. 

Pokud splňujete jeden ze zákonem stanovených důvodů, máte právo vypovědět nájemní smlouvu v 3měsíční výpovědní době. Výpověď má své náležitosti. Musíte ji podat písemně, uvést její důvod a také poučení o možnosti podat k soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Nájemce ho může podat do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi. 

Pokud důvod neuvedete, je výpověď neplatná a to i v případě, že nájemce návrh na přezkoumání nepodá. Prodej bytu není důvodem pro ukončení nájmu. Můžete se s nájemníkem pokusit o dohodu. Pokud na ni nepřistoupí, nezbývá vám nic jiného, než sehnat kupce, který by byt koupil i s nájemníkem nebo nemovitost nabídnout do výkupu

Předkupní právo se na pronájem nevztahuje

Přednostní prodej bytu nájemníkům byl zrušený už v roce 2014. Předkupní právo pak bylo od 1. července 2020 opět omezeno. Týká se především spoluvlastníků nemovitosti a platí jen tehdy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti ovlivnit.

Jde například o dědictví nemovitosti, ale platí jen 6 měsíců. Pokud byt vlastníte pouze vy, nemáte v tomto směru žádné povinnosti, a to ani k nájemníkům.

Výjimkou je rozdělení nemovitosti na více bytů

Jedinou výjimku tvoří situace, kdy budovu rozdělíte na více bytových jednotek. Novou bytovou jednotku musíte nabídnout k prodeji nejdříve nájemníkům, kteří v ní bydlí. 

Občanský zákoník, § 1187

„Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti." 

Osobní služebnost prodejem bytu nezaniká

Pro úplnost doplníme, jak je to v případě služebnosti bytu, známé pod pojmem věcné břemeno. Služebnost bytu se vztahuje k nemovitosti, ne k majiteli, tím pádem změnou vlastnictví nezaniká.

Platí i v případě, že není zapsána ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí), ale byla sjednána obligačně, to znamená domluvou. Takový byt je pak často obtížné prodat, ale dá se vyřešit například výkupem.

Příklad

Pokud vám babička darovala byt a v darovací smlouvě si nechala zřídit osobní služebnost, má právo byt doživotně užívat. Toto právo zaniká až s jejím úmrtím.

Trvalé bydliště nájemníků

Nájemníci si mohou ve vaší nemovitosti zřídit trvalý pobyt i bez vašeho souhlasu. Dokonce jim ho nemůžete zakázat ani v nájemní smlouvě.

K přihlášení potřebují nájemní smlouvu, kterou prokazují své oprávnění k užívání bytu, a občanský průkaz. Na obecním úřadě nebo úřadu městské části/obvodu pak vyplní přihlašovací lístek k trvalému pobytu a uhradí správní poplatek.

Ale nemusíte mít obavy, z trvalého bydliště jim nevyplývají žádná práva ani povinnosti. Slouží jen pro administrativní účely. Informaci o případném trvalém pobytu nájemníků zjistíte na obecním nebo městském úřadě, kde můžete požádat o jeho zrušení.

Řešíte prodej bytu s nájemníky? Pomůžeme vám

Zdá se vám celý proces náročný a složitý? Potřebujete peníze rychle a nechcete čekat, až vyprší nájemní smlouva? Kontaktujte nás, najdeme pro vás to nejlepší řešení.

Výkup bytu za hotové

 

Když vám břemeno brání v prodeji nemovitosti

Když vám břemeno brání v prodeji nemovitosti

Nemovitosti a věcná břemena

Můžete využít služeb realitních kanceláří, které se specializují na výkup nemovitostí a jejich prodej prostřednictvím dražby. Za svůj byt, dům nebo pozemek tak zpravidla získáte nejvyšší možnou cenu.

Přečíst článek